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不動産開業を考える

不動産業とはそもそもどようなもの?どんなところにビジネスチャンスがあるの?

■不動産業のいろいろ

不動産業界を大きくわければ上記4つの形態が主なものです

デベロッパー

デベロッパーとは直訳すると「開発事業者」のことです。不動産業界で言えば、「メーカー」にあたる存在です。デベロッパーは、自社で用地を仕入れマンションや戸建を建て、新築マンションや新築一戸建てなどの商品として販売します。

賃貸管理業

賃貸マンション・アパート等の管理業です。
入居者の斡旋から家賃の集金、物件の維持管理等業務内容は非常に幅の広い業種です。

売買仲介業(賃貸仲介業)

街の不動産屋さんの大多数がこの業種と思ってよいでしょう。不動産を売りたい人と買いたい人をマッチングさせ、売買契約を成立させる仕事です。

不動産コンサルティング業

地主や資産家に対して資産(土地)の運用などについてコンサルティングをします。将来性などを見渡せる幅広い知識が必要になります。
(※単なるコンサルティング業務には宅建免許は必要ありませんが、土地取引や仲介には宅建免許は不可欠です。)

【補足】

※不動産業者の大きな割合を占めるのが、売買仲介業(賃貸仲介業)です。この仲介業という言葉ですが、これは俗称であって宅地建物取引業法では“媒介”と言います。つまり、よく言われる仲介手数料というのも正式には“媒介手数料”と言います。

自分の力を信じて不動産業界で開業!

不動産業界には上記のような主な業種がありますが、これから不動産開業をするにあたってどの分野で、どのようなサービスや商品を扱うのかをよく考える必要があります。自分のこれまでの社会経験や得意分野を自分自身で見極めることが第一歩です。

上記の4つに属さない新たな不動産ビジネスも色々登場しています。時世の流れを読み、斬新なアイディアを持って不動産業界で開業をして下さい

不動産開業は業界経験がないと難しい?

■業界経験は本当に必要か?

“不動産業って何” の項目でも挙げましたが、ひと口に「不動産」と言っても色々な業態があります。
街中にある不動産会社は、主に賃貸住宅の仲介や管理を行っています。
しかし、分譲マンションなどの販売を行っている業者もあれば、建物の管理のみを行っている業者、一戸建ての住宅のみを販売している業者、事務所や店舗の賃貸を専門に媒介している業者、サブリースなどを専門に行っている業者、など、専門性を重視した不動産会社も色々あります。
確かに業界経験が無ければ、不動産に関する業務を独学で勉強するのは難しいかもしれません。

しかし、

不動産開業された方の中には、「業界経験ゼロ」からスタートした不動産会社もあります。
何故、業界経験がゼロでも開業出来たのでしょうか?
少し特殊なケースかもしれませんが、「社長」自身は業界経験はゼロでも、採用する人材や、一緒に起業する仲間が不動産経験があれば問題は解決することもあります。
つまり、あなたに “不動産業界での斬新なアイディア” があるのであれば、それを実行できる人材を確保し、経営に徹することも可能なのです。
ですから、全く業界経験はなくても“不動産開業”は出来るのです。
街中に不動産会社を構えて、顧客が入ってくるのを待っているだけでなく、“不動産”を商品として捕らえ、新規の不動産商品の企画や顧客提案を積極的にしていけるような不動産会社がこれからの不動産会社なのかもしれません。

何を用意すれば不動産会社を開業することが出来る?

不動産開業に必要な要件

宅地建物取引業とは、宅地又は建物について自ら売買又は交換、貸借の代理、貸借の媒介をすることを「業」として行うものをいいます。
不特定多数の人を相手とし、宅地や建物に関して「売買」「交換」「媒介」を反復又は継続して行うものを言います。これらの取引を宅地建物取引業(宅建業)と呼び、いわゆる「不動産業」を指しているわけです。
宅地建物取引業は免許制の事業であり、免許を持っていなければ宅地建物取引業を行うことは出来ません。
間違いやすいのですが、次のようような取引は宅建業に該当しない取引ですので、免許を必要としません。
○自己の建物を賃貸する(アパートの大家さん)
○特定の相手に対して売買する (自分の土地建物を知人に売却するなど)

★法律で必要とされるもの以下のようなものです。これらが揃えば不動産を業として開業できます。
(1)宅地建物取引業免許
これは、「業」として取引をする為の免許です。
免許の種類には大臣免許と知事免許があります。
(2)宅地建物取引士
不動産を扱う為の資格を持っている人、宅地建物取引士が必要に なります。
(試験に合格後、宅地建物取引士登録を行い「宅地建物取引士証」の交付を受けていなけ
ればなりません。)
(3)営業保証金もしくは保証協会への加入による弁済業務保証金分担金の納付が必要になります。
これらを満たし、初めて不動産開業が出来るのです。

営業保証金1000万円は大きな負担。

宅建協会に入会すれば大幅に負担軽減!1000万円→60万円

■営業保証金

宅建業者が取り扱う物件は高額なので,途中で業者が倒産でもしてしまうと、お客さんは大きな損害を被ることになってしまいます。そこで宅建業法では、保証協会に加入していない者が宅建業を行うには、あらかじめ営業保証金という担保を供託所に供託することを義務付けしています。
営業保証金の額は、主たる事務所(本店)及びその他の事務所(支店)ごとに、宅建業者の取引の実情及びその取引の相手方の保護を考慮して政令で定める額とされており、現在は下表の通りとなっています。
この営業保証金はこれから開業しようという方には大きな負担になります。会社設立にかかる費用とは別に1000万円以上を用意しなければなりません。
しかし、宅地建物取引業協会(宅建協会)へ入会することで営業保証金が免除されます。免除される代わりに、“弁済業務保証金負担金”を保証協会へ供託することで、主たる事務所で60万円に、従たる事務所で30万円になります。

※宅建協会へ入会するにあたっては、入会金や年会費などが必要になりますので総額では220万円~230万円前後となります。
(支部により若干の差額がありますので詳しくは開業をされるエリアの支部へお問合せ下さい)

■宅建協会へ加入するということは

単に営業保証金を免除できるということだけではありません。
開業するということは言うほど簡単なものではありません。
顧客の信頼を一から作らなくてはならない、営業ノウハウ(集客ノウハウ)、起きたトラブルの解決、運営資金・・・etc. 宅建協会では開業された方に様々なバックアップをしています。
ハトマークの宅建協会には充実した支援、顧客からの信頼があるからこそ、全国の宅建業者の約80%がハトのマークの宅建協会に加入しています。
(東京都では約15000の会員の方が加入しています。)
★ハトマークの宅建協会へ加入するメリットはこちらをご覧下さい
これから不動産業で開業を予定している方は是非ご相談下さい。

不動産開業は思うほどハードルは高くない。

「確認株式会社」の利用と、「ハトマークの宅建協会入会」

■確認株式会社という制度

最近では、確認株式会社という会社の設立方法があります。確認株式会社と言うと馴染みがないかもしれませんが、「1円会社」と言えば分かりやすいかもしれません。これは資本金が1円でも株式会社、有限会社が設立できる制度です。
(※但し、5年間という制限があります。これは5年以内に株式会社であれば1000万円、有限会社であれば300万円の増資をしなくてはなりません。用意できなければ解散となります。)
このように制約がある確認株式会社ですが、この制度を利用すれば株式会社や有限会社の設立にこれまでのような費用がかかりません。そして、ハトマークの宅建協会へ入会すれば営業保証金も大幅に軽減できますので、不動産開業は思ったほどハードルは高くないのです。
「確認株式会社 + 宅建協会入会」という組合せで不動産開業をされている方もいらっしゃいます。

不動産開業は出個人と法人どちらが良い?

■個人事業での不動産開業

免許と営業保証金(or弁済業務保証金分担金)がクリアできれば個人でも開業できます。小規模に個人の住宅の一部を使って開業することもできますが、免許を取得するにはさまざまな条件をクリアしなければなりません。

■主な条件

1:事務所の確保

例外的に個人住宅でも開業できますが、そのためには事務所の区域と、私的な区域を区別する必要があります。具体的には、
* 住居用と事業用の入り口が別である
* 接客応接用の椅子や机、事務机が用意されている。
* 事業の看板が出ている。
など様々な条件があります。また、これらのものは申請をする際に写真を撮り、申請書に添付する必要があるものです。

2:専任の宅地建物取引士を置く

宅地建物取引業の免許を得るには、特定の事務所に専属の宅地建物取引士を確保しなければなりませんが、免許が得られたなら、この宅地建物取引士は登録事項勤務先の変更手続きを後に行わなければなりません。

3 資金の確保

たとえ自宅利用の小さな事業であっても、不動産の取引は大きなリスクがともなうものですので、主たる事務所に1000万円、従たる事務所ごとに500万円という営業保証金を供託することが義務づけられています。
宅建協会に加入した場合は、主たる事務所60万円、従たる事務所ごとに30万円になります。
(宅建協会に入会するためは入会金や年会費などが別途必要になり、入会時には総額で約220万~230万円前後となります。)

■個人と法人どちらが良い?

不動産業を開始するにあたって事業形態は法人がよいのか、個人なのかということは一概には言えません。しかし、開業後のビジネス展開をどの程度の規模まで伸ばしていきたいといった将来の目標設定によって決めるのが良いのではないでしょうか。
ある程度の規模で事業を行いたいというのであれば、やはり信用力という点で法人(会社)を設立して営まれた方が良いかもしれません。
これは日本のビジネスの悪い点かもしれませんが、取引をする際にある程度の規模の取引額になるような場合は、アイディアがどれほど優れていても口座を開いてもらえないというようなことも現実にはあるからです。不動産取引の場合、取引額が大きいので、資金が用意できるのでれば、開業当初から法人格でビジネスを開始される方が信用力も増すでしょう。

不動産開業に必須の免許を取得する

■宅地建物取引業は免許制

宅地建物取引業は免許制の事業であり、免許を持っていなければ「業」として事業は行えません。
①宅地建物取引業免許
「業」として行う為の免許で大臣免許と知事免許の2種類があります。
②宅地建物取引士
宅地建物取引に関する知識及び経験を豊富に有する取引の専門家としての役割を果たします。

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